实际住宅价值变化

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随着全国住宅价值的下降,在本周的房地产报告中,我们来看一下直到20186月这个季度,通货膨胀调整(或实际)的住宅价值变化。 

在分析住房市场时,重点通常是放在价值的名义变化。虽然以名义价值分析市场是有意义的,但值得衡量住宅价值相对于消费者总体成本上升的变化。

在截至20186月的12个月中,名义住宅价值实际下降了0.8%,但考虑到全年通货膨胀率上升2.1%,实际住宅价值则下降了2.9%。悉尼,珀斯和达尔文的名义价值在过去一年中有所下降,但实际上,过去一年,除了霍巴特和堪培拉之外,所有首府城市的价值都出现了下降。

Real annual change in dwelling values, to June 2018

珀斯是唯一一个名义住宅价值在过去十年中下降的首府城市,下降了4.6%。当过去十年中首府城市住宅市场价值的变化根据通货膨胀进行调整时,结果与名义数字看起来非常不同。过去十年里布里斯班,阿德莱德,珀斯和达尔文的实际居住价值已经下降,在堪培拉几乎没有变化,霍巴特则增加了不到12%。与此同时,悉尼和墨尔本的实际居住价值显着增加。这凸显了悉尼和墨尔本住房可负担能力的恶化以及过去十年全国其他地区相对疲软的住房条件。

Real cumulative change in dwelling values, 10 years to June 2018

随着最近悉尼和墨尔本的价值下降以及大多数其他首府城市的增长放缓或持续下滑,霍巴特是唯一一个实际住宅价值保持在峰值的首府城市。这10年,珀斯和达尔文的价值变化的最差的,在这两个城市中,实际住宅价值分别比峰值低29.2%和29.0%。 

悉尼和墨尔本的实际住宅价值下降相对较新,分别在过去4个和2个季度中降低。珀斯的实际价值跌幅最大,并且是所有首府城市中下跌时间最长的,上一住宅价值峰值是200612月。自20083月以来布里斯班的价值一直在下降,但实际价值从该市峰值下降的幅度( – 12.5%)不到珀斯下降的一半(-29.2%)。自20133月以来的21个季度中,达尔文的实际住宅价值下跌幅度最大,为-29.0%。

Real change in dwelling values, from respective market peaks to June 2018

在悉尼和墨尔本,住宅价值在过去12个月内才开始下降。虽然到目前为止住宅的跌幅只是温和,但预计住宅价值将至少在未来12个月内还会持续下跌。实际上,这将意味着更大的下降。随着家庭收入逐渐走高,住房价格走低,我们预计住房负担能力会有所改善。住房负担能力的改善并不能保证价值增长的回报,珀斯和达尔文的实际价值已经大幅下降,价值还没有反弹。

Quarters since peak in 'real' dwelling values, to June 2018

在之前的悉尼和墨尔本经济衰退期间,实际价值下降幅度很大,他们花了很长时间才能超越之前的峰值。在200312月悉尼实际住宅价值达到顶峰后,到200812月一共下降了18.4%,直到20146月才赶上之前的高峰。在墨尔本,实际住宅价值在19896月达到顶峰,一直到199512月下降了24.3%,直到19999月,才赶上19896月的峰值。

两个最大城市的价值下降是一个相对较新的事件,并且鉴于它是近年来显着增长的回落,可能需要很多年才能看到实际住宅价值回到之前的峰值。特别是在考虑其他外部因素时,例如收紧信贷,可能提高抵押贷款利率和历史性低租金回报以及改变投资房屋税收待遇的可能性。

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