近几年的衰退期到底是什么样子,以及市场需要多久才能恢复?

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根据CoreLogic Home Value Index,国内住宅价值比20185月的高点下降了1.1%。这一下降主要是由于悉尼和墨尔本住房市场近期疲软所致,然而,其他一些城市的住宅价值也低于他们的峰值。本周的博客介绍了最近各个首府城市住宅价值下跌的时期,以及距离前一个价值高峰,住宅价值跌了有多久。

 

从高峰到衰退

悉尼

Peak to Trough Declines Sydney

悉尼在过去的38年中出现了多次下降的时期,1988 – 91年间跌幅最大,当时住宅价值在28个月内下降了11.6%。在这段时间下降之后,花了65个月的时间(直到1994年)才超过了他们之前的高峰。其他低迷通常会导致价格平稳下滑,并且很快恢复到前一高峰。

上一峰值之下的时间段

悉尼

Period of Time Below Previous Peak Sydney

近年来,墨尔本的住宅价值持续低迷六个时期,其中最大的是2008年至2009年,在12个月内下降了9.4%。最长的低迷时期是1989年至1992年,三年下跌8.3%。这一低迷期也是导致住宅价值回归其前一个高峰期的最长时期,1989年至1997年期间住宅价值保持在高峰期91个月以下。

 

从高峰到衰退

墨尔本

Peak to Trough Declines Melbourne

上一峰值之下的时间段

墨尔本

Period of Time Below Previous Peak Melbourne

虽然布里斯班住宅价值目前处于高峰期,但最近出现了四个下降时期,其中最大的时期为2010年至2012年,其价值从峰值下降了10.6%。正是这次下滑导致价值低于峰值的时间最长,在2010年至2015年间持续了61个月。

 

从高峰到衰退

布里斯班

Peak to Trough Declines Brisbane

上一峰值之下的时间段

布里斯班

Period of Time Below Previous Peak Brisbane近几年来,阿德莱德的住宅价值出现了三次持续低迷,其中最大的一次是在2010年至2012年间,28个月内下跌8.0%。尽管在这次低迷期间,价值在28个月内下跌了8.0%,2010年至2015年期间住宅价值保持在高峰期91个月以下。

 

从高峰到衰退

阿德莱德

Peak to Trough Declines Adelaide

上一峰值之下的时间段

阿德莱德

Period of Time Below Previous Peak Adelaide

近几年来,珀斯在住房市场经历了一系列低迷时期。 2008年至2009年的低迷期虽然短暂,但导致价值总体下降幅度最大,13个月下降了11.0%。目前的经济低迷时期,价值从2014年的峰值下降了10.8%。基于这些数据,价值可能需要一段时间才能恢复到2014年的高峰。

 

从高峰到衰退

珀斯

Peak to Trough Declines Perth

上一峰值之下的时间段

珀斯

Period of Time Below Previous Peak Perth

霍巴特的住宅价值目前以比该国其他任何首府城市都快得多的速度增长。尽管如此,霍巴特近年来出现了许多价值下降的时期。 2010年至2012年这段时间内,这一下降幅度最大,27个月内下降了10.5%。在经历了27个月的价值下降之后,一直持续到2016年,即高峰期之后的74个月重返峰值。

从高峰到衰退

霍巴特

Peak to Trough Declines hOBART

上一峰值之下的时间段

霍巴特

Period of Time Below Previous Peak Hobart

达尔文的历史数据远远不及其他首都城市,尽管如此,在这段时期内,有两个价值持续低迷期。目前的低迷时期,达尔文的住宅价值在45个月内从峰值下跌了22.3%。过去的两个月,价值有所上升,但与前一个峰值相比仍然很长(-21.3%),而且需要一段时间才能回到47个月前的水平。

从高峰到衰退
达尔文

Peak to Trough Declines Darwin

上一峰值之下的时间段
达尔文

Period of Time Below Previous Peak Darwin

堪培拉近几年目睹了住宅价值下降的多个时期。从1994年至1996年超过35个月,市场经历了最大的下降,其中住宅价值下降了14.7%。虽然1994年至1996年的下降幅度最大,但2010年至2016年期间的价值回落至最高峰值的低迷时期最长。在此期间,价值在51个月下降了7.2%,并且总共花了75个月才回到前一个高峰。

从高峰到衰退
堪培拉

Peak to Trough Declines Canberra

上一峰值之下的时间段
堪培拉

Period of Time Below Previous Peak Canberra

大多数城市的大多数经房市低迷期有一个明显的趋势:价值下降的时期通常比从最大衰退到恢复到前一个峰值的时期长得多。这意味着下跌之后的反弹通常比下跌要快。当然,也有一些明显的例外,即1988年至1994年的悉尼,1989年至1997年的墨尔本,2010年至2015年的布里斯班,1994年至1997年的珀斯,2010年至2016年的霍巴特和2003年至2006年的堪培拉。

房地产市场下跌的时期并不统一,因此很难精确预测价值下跌将会持续多久,以及经济复苏将持续多久。我们所知道的是货币和财政政策可以影响市场停止下跌并导致反弹,反之亦然。例如,2008年,由于住宅价值下降,澳大利亚央行大幅降低了现金利率,联邦政府推出了首次购房者补助提振措施,迅速扭转了下跌趋势。 2010年,通过取消首次购房刺激和更高利率导致价值下降,这些下降通过降低利率被扭转。最近在2015-16年度,随着贷款政策趋紧,特别是投资者,价值开始下降,但连续两个25个基点的利率下调,并伴随着贷款人对投资者贷款的需求的改善,这些下降被扭转了。

目前来自澳大利亚央行的评论似乎暗示,现金利率下调的可能性很小,并且至今他们对悉尼和墨尔本住宅价值的下降确实看起来没有影响。鉴于此,我们预计短期内价格将继续下跌,但抵押贷款利率变化或宏观审慎控制宽松等举措可能扭转局面。当然,价格也可能会持续下降一段时间,市场可能会经过一次自然的调整,买家在认为价值公允时重返市场。只有时间才能说明这将如何发展。

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